København for eliten

København for eliten

Zetland 2017:

Hovedstaden vokser og gennemgår i disse år en markant transformation med nye eksklusive kvarterer og skyhøje boligpriser. Allerede nu kan det være svært for en gennemsnitlig familie at slå sig ned på stenbroen, og fortsætter denne udvikling, kan København – ifølge førende eksperter – være på vej til at ende som en elitær velhaverghetto, tabt for dynamik og mangfoldighed.

Sidste år skete det så igen.København kunne bryste sig af endnu et par opsigtsvækkende hæderspriser, da de internationale designmagasiner Wallpaper og Metropolis begge kårede den danske hovedstad til verdens bedste by at bo i. Naturligvis fremhævede anmelderne den svævende Cykelslange ved Fisketorvet, Kødbyen, Papirøen og den nyanlagte Ophelia Beach ved Skuespilhuset, men også de grønne områder og en “intelligent byplanlægning” lå til grund for topplaceringen.

Umiddelbart næres man til at melde sig i koret og give Kongens København et klap på skulderen. Byen, der ikke længere er tung og snusket, løfter sig i disse år mod nye højder, skinner i glas og nypudsede facader. Nye kvarterer skyder op, ja, selv byens skyline er ved at ændre markant karakter med nye højhuse og vartegn som erhvervskomplekset Axel Towers foran Tivoli, Mærsk Tårnet, der er den nye Panum-bygning for medicinstuderende, og det kommende arkitekturcenter BLOX, placeret ved Langebro.

Besøg Nordhavnen, her er gamle industrisiloer omdannet til eksklusive ejerlejligheder og kontorlandskaber. En glaspoleret bydel, hvor op mod 40.000 indbyggere ventes at slå sig ned frem mod 2050. Så er der Carlsberg Byen, der i disse år rejser sig mellem Vesterbro og Valby, den moderne Ørestad og de åbne vidder for ikke at glemme Sydhavnen, hvor lyse, kliniske punkthuse svæver i vandkanten. Jo, mange nye kvarterer og byggerier, der vækker opsigt og sender København mod metropol-lignende højder.

Men selv om hovedstaden i disse år bliver dynget i hæder og gennemgår en transformation, gemmer sig en mere brutal virkelighed bag de æstetiske facader. For byens nuværende udvikling afspejler også et København, der i en række bydele og sogne ifølge flere eksperter er på vej til at blive en by for eliten og de ressourcestærke. Og dét kan på mange måder blive et problem.

“Jeg er ikke naiv. Jeg kan godt se, at København er ved at blive en by for eliten,” siger arkitekt Jan Christiansen, der var stadsarkitekt i Københavns Kommune i årene 2001-2010.

Han peger på, at det er svært at undgå det elitære præg med den nuværende byudvikling, hvor især de nye bydele og kvarterer vil blive indtaget af de ressourcestærke, der presser de almindelige indkomstfamilier ud i forstæderne. Netop i disse bydele ser vi en gentrificering, mener den tidligere stadsarkitekt:

“Og det er forfærdeligt at tænke på, hvis denne udvikling fortsætter. For mig har København altid stået for det modsatte, nemlig mangfoldighed.”

Man kan aflæse udviklingen på flere planer.

Først og fremmest er boligpriserne steget med raketfart de seneste år. Fra 2012 og til i dag er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på ejerlejligheder i Region Hovedstaden steget fra cirka 23.000 kroner til 36.000 kroner, og alene det seneste år er udbudsprisen vokset med næsten syv procent. Zoomer man ind på gamle kvarterer som Indre By, Vesterbro og Østerbro, ligger kvadratmeterprisen på ejerlejligheder i dag på mellem 40.000 og 45.000 kroner.

Samtidig viser tal fra Arbejderbevægelses Erhvervsråd, at antallet af veluddannede børnefamilier fra overklassen og den højere middelklasse i København er vokset fra 12 procent i 1994 til 36 procent i dag. I samme periode er andelen af arbejderfamilier halveret. Samme undersøgelse slår fast, at Indre By, Østerbro og Frederiksberg har fordoblet deres personindkomst de seneste 30 år.

På sin vis er det jo en positiv historie. Som Gertrud Jørgensen, der er professor i byplanlægning ved Københavns Universitet, påpeger: Ja, København er i højere grad på vej til at blive en by for de ressourcestærke, men det er gode intentioner, der ligger bag byens nyere udvikling:

“Det er langt hen ad vejen godt, at København har ændret karakter over de seneste 40 år fra at være en fattig by med dårlige boliger og elendige baggårde til nu at være en fantastisk cykelby med dejlige byrum og gode boliger. Det har så til gengæld skabt nye sociale problemer, hvor nogle grupper bliver ekskluderet, særligt fra de nye dyre boliger langs havnefronten,” siger Gertrud Jørgensen.

Tager man i den forbindelse et kig på de mange nye ejerlejligheder i eksempelvis Nordhavnen og Carlsberg Byen, vil disse boliger formentlig ikke tiltrække arbejderfamilier. Her koster hovedparten af boligerne mellem fire millioner kroner og et tocifret millionbeløb.

Foruden de nye bydele får København intet mindre end 44 nye højhuse til beboelse, viser en opgørelse fra Københavns Kommune. Flere af dem er allerede bygget, heriblandt Bohrs Tårn i Carlsberg Byen, hvor i alt ni tårnhuse på mellem 50 og 120 meter er planlagt. Resten vil blive bygget rundt om i byen i de kommende år. Kommunen har forsvaret de mange højhuse med, at København i disse år vokser med cirka 10.000 indbyggere om året, hvilket kræver ekstra boliger.

Problemet er blot dette: Boligerne risikerer at blive så dyre, at sygeplejersken og politimanden har svært ved at komme til fadet.

“Der er kamp om de nye boliger, og priserne bliver formentlig ved med at stige, men vi bor i et land, hvor markedet styrer udbud og efterspørgsel,” siger Hans Thor Andersen, forskningschef ved Statens Byggeforskningsinstitut på Aalborg Universitet.

Hans Thor Andersen peger i den forbindelse på, at boligen i dag i højere grad end tidligere er blevet en økonomisk investering for boligkøbere, og det kan være med til at gøre det vanskeligere for de mindre ressourcestærke at komme ind på det københavnske boligmarked.

“Vi må nok finde os i, at det er de ressourcestærke og velhavende, der flytter ind til byen. De økonomisk svage bliver presset ud, og de kommer aldrig ind igen,” siger Hans Thor Andersen.

Skrækeksemplet på en storby, hvor eliten har overtaget herredømmet, er London. Her lå gennemsnitsprisen på en bolig i hele London på næsten fire millioner kroner i 2016. I den centrale del af byen kostede hver bolig i gennemsnit cirka 7,7 mio. kroner, hvilket har gjort det vanskeligt for en gennemsnitlig familie at slå sig ned i den engelske hovedstad. Især mange af Londons nye luksuslejligheder er i øvrigt købt af udenlandske forretningsmænd, hvilket betyder, at de ofte står tomme. Et lignende scenarie, godt nok i mindre målestok, udspiller sig i disse år i Oslo. Her steg boligpriserne med 23 procent i 2016.

“Jeg kan sagtens drage paralleller til den byudvikling, vi ser i London og i flere af de nordiske hovedstæder. Her er det gået stærkt, og priserne er vanvittige. Set i det lys går det ad helvede til i København,” siger arkitekt Jan Christiansen.

Her er det dog vigtigt med et stærkt forbehold.

Som Jan Christiansen også påpeger, har Københavns Kommune, trods de mange nye, dyre lejligheder, i et historisk perspektiv en lang tradition for at opføre almene udlejningsboliger til mennesker med en middelindkomst.

En af Københavns styrker har gennem generationer været den sociale dynamik, hvor rige og fattige mere eller mindre har kunnet bo op og ned ad hinanden. Mangfoldigheden har haft gode kår, kreative sjæle, benhårde forretningsmænd, børnefamilier og kontanthjælpsmodtagere har levet side om side og krydset de samme gader.

I Københavns Kommune er der lige nu omkring 60.000 almene udlejningsboliger, hvoraf mange blev bygget i 1970’erne og 1980’erne. Når det gælder de nye almene byggerier, kan man imidlertid sætte spørgsmålstegn ved, om det bliver familier med en middelindkomst, der får fingre i dem. En del af de nyopførte almene boliger løber nemlig nemt op i 15.000-20.000 kroner om måneden for en standardbolig på tre-fire værelser.

De mange nye boligbyggerier i hovedstaden bliver hovedsagelig opført af private grundejere, der køber grundene af kommunen. Ifølge Københavns planlov fra 2015 kan kommunen kræve, at der skal bygges op mod 25 procent almene boliger i nye boligområder. Ud af de 45.000 nye boliger, der er planlagt i København frem mod 2027, er kommunens foreløbige målsætning, at 9.000 af dem skal være almene boliger.

“Jeg synes, det er godt, at Københavns Kommune går ud og kræver, at en del af de nye boliger skal være almene. Det kan dog blive svært for kommunen at få sådanne aftaler implementeret, hvis grundejeren er privat,” siger Gertrud Jørgensen fra Københavns Universitet.

Med det mener Gertrud Jørgensen, at kommunen ikke kan tvinge grundejeren til at opføre almene udlejningsboliger. Hvis grundejeren så vælger at sælge grunden, er kommunen forpligtet til at købe den tilbage for så at sælge den videre til en ny grundejer, der er interesseret i at bygge almene boliger.

Overborgmester Frank Jensen fra Socialdemokratiet mener stadig, at København er en rummelig by – også når det gælder de nye kvarterer.

“Hvis man sammenstiller de nye almene boliger med de private ejerboliger i de nye kvarterer, er huslejen 40 procent lavere på en almen bolig. Samtidig er de almene boliger ikke spekulationsboliger, og tilsammen er dette med til at sikre, at almindelige familier, buschaufføren og hende, der står i en butik på Strøget, kan bo i den by, de arbejder i,” siger Frank Jensen.

Og set i et globalt perspektiv er København da også stadigvæk en relativt ligevægtig storby med mange forskellige sociale klasser sammenlignet med byer som Oslo, Paris, New York og London. Det store udbud af almene boliger og andelslejligheder er højt, det samme er boligernes standard, og samtidig består 45 procent af Københavns boliger af små lejligheder med et til to værelser. Og trods de nye, eksklusive kvarterer findes der bydele som eksempelvis Valby, Amager og Nordvest, hvor priserne godt nok er stigende som i resten af byen, men ikke på himmelflugt.

Spørgsmålet er så bare, om den mangfoldighed er under afvikling.

Med kvarterer som Nordhavnen, Carlsberg Byen, Ørestaden og Sydhavnen er frygten blandt eksperterne, at velhavere i disse områder vil lukke sig sammen i nye rigmandsghettoer i lighed med Gentofte og Rudersdal. En segregering og opdeling af ressourcestærke grupperinger.

På sin vis skriver udviklingen sig ind i den aktuelle debat om land-by-skævheden: At områder i landet lades tilbage, mens større byer, ikke mindst København, rykker. Men hovedstadens udvikling i elitær retning er langtfra bare en solstrålehistorie for byen. Udviklingen kan på sigt få alvorlige negative konsekvenser.

I den forbindelse kom konsulentvirksomheden Copenhagen Economics i august i fjor med en rapport, der konkluderede, at billige boliger i storbyer kan bidrage til vækst og velstand. De højtuddannede og ressourcestærke er med til at skabe arbejdspladserne, som de mindrebemidlede så er med til at udfylde, og ved at lade forskellige uddannelses- og indkomstgrupper leve på tværs kan produktiviteten ganske enkelt stige, slog rapporten fast.

“København har altid været et socialt mødested for forskellige sociale grupper, men med den byudvikling, vi ser lige nu, kan jeg være bange for, at denne mangfoldighed og rummelighed forsvinder. Se bare på drankerne på Christianshavn, de er næsten forsvundet. De meget ressourcestærke er på vej til at tage monopol på nogle byrum, hvor de så implementerer forstadens kvaliteter og slipper for at se på de ubehagelige sider af byens liv. Det synes jeg er problematisk. Al dynamikken forsvinder,” siger Gertrud Jørgensen.

Overborgmester Frank Jensen anerkender, at København har fået flere ressourcestærke borgere de seneste år, hvilket han hilser velkommen. Han mener, at en by som København har brug for såvel ressourcestærke mennesker som mennesker med lavere indkomster for at udvikle sig. Samtidig står han fast på, at kommunen vil sikre, at København fortsat vil være en by for alle samfundslag.

“Jeg har i en årrække været bevidst om, at de nye bydele kunne udvikle sig til dyre VIP-områder, som vi har set det i andre storbyer. Netop derfor har jeg siden 2010 kæmpet for at få et nyt planlægningsværktøj, der sikrer nye almene boliger, og dette værktøj har vi nu, eftersom vi kan gå ind og kræve, at 25 procent af et nybyggeri skal bestå af almene boliger,” siger han.

Jan Christiansen mener også, at der er en risiko for, at bestemte bydele kan miste deres liv og dynamik – blive kedelige. Men han håber ikke, det kommer så vidt.

“På den ene side kan vi ikke modvirke, at mange velhavende mennesker ønsker at bo i en stor kulturby som København. På den anden side må vi kæmpe imod denne udvikling, så der stadig er plads til almindelige mennesker,” siger den tidligere stadsarkitekt.

“Når det gælder de almene boliger, synes jeg, at kommunen i større grad bør mikse de ressourcesvage med de mere ressourcestærke, så man får flere blandede, dynamiske boligområder.”